Prélèvement à la source et revenus fonciers

L’impact du prélèvement à la source sur les revenus fonciers n’est pas neutre, bien au contraire ! Voici quelques règles pour vous y retrouver !

L’arrivée du prélèvement à la source change les règles

Le « PAS » va changer les habitudes des propriétaires bailleurs. Les opérations habituelles (travaux par exemple) devront être gérées un peu différemment. Et le taux d’imposition va suivre des règles à connaître pour maîtriser ce nouveau mode de collecte de l’impôt.

2018 sera une année blanche, y compris pour les revenus fonciers

Pour éviter une double charge fiscale en 2019 (prélèvement à la source sur les revenus 2019 et impôt sur les revenus de 2018), la majorité des revenus perçus en 2018 ne seront pas imposés. C’est la fameuse année blanche, dont profiteront les salaires, pensions ou loyers perçus en 2018. Mais même non imposés, ces revenus devront être déclarés en mai 2019, évidemment !

Mais vos travaux seront sans effet fiscal !

La déductibilité des travaux réalisés en 2018 suscite de nombreuses questions. Dans la mesure où les loyers perçus ne seront pas imposés, les travaux réalisés en 2018 seront sans effet fiscal. C’est un peu tard pour le savoir en fin d’année 🙂

Par conséquent, seuls les contribuables qui perçoivent des revenus taxés (revenus exceptionnels ou revenus non concernés par le prélèvement à la source comme les dividendes ou plus-values sur valeurs mobilières avec option pour une imposition au barème) auront intérêt à faire des travaux.

Sachez cependant que pour limiter les reports de travaux en 2019, le législateur a mis en place une mesure : elle limite la déductibilité des travaux en 2019 à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019. Ainsi, si vous ne faites pas de travaux en 2018, vous ne pourrez déduire que 50% des travaux réalisés en 2019 (sauf travaux d’urgence). Dans la majorité des cas, il est donc préférable d’attendre 2020 pour faire vos travaux.

En 2019 vous passez sous le système des acomptes

Vos revenus fonciers seront  imposés chaque mois ou chaque trimestre, selon l’option que vous aurez indiquée au Fisc. Ça se fera par l’intermédiaire d’acomptes.

Il n’existe pas d’intermédiaire chargé de collecter l’impôt et de le reverser au Fisc (ni employeur, ni caisse). L’administration fiscale prélèvera donc tout simplement un acompte, directement sur votre compte le 15 de chaque mois, sauf si vous avez opté pour un prélèvement trimestriel. C’est en somme une mensualisation forcée…

Comme souvent, l’option mensuelle ou trimestrielle est valable un an. Elle doit être exercée avant le 1er octobre de l’année précédant la perception du revenu.

Le taux de prélèvement de vos revenus fonciers

Le taux qui sera appliqué à vos revenus fonciers est le taux d’imposition du foyer fiscal. Il vous a été communiqué par l’administration fiscale au plus tard en septembre 2018, sur la base des revenus 2017 (déclaration mai 2018). Vous le connaissez forcément.

Ce taux s’appliquera de façon cadencée :

  • le taux que vous connaissez de janvier à août 2019
  • un nouveau taux s’appliquera ensuite de septembre 2019 à août 2020 en fonction des revenus 2018 (déclaration en mai 2019).
  • un éventuel nouveau taux peut être appliqué sur demande si votre situation familiale change en cours d’année (mariage, divorce, naissance)

La dispense d’acompte n’est possible qu’en cas d’arrêt définitif de perception des loyers.

Les trois pièges du taux appliqué aux revenus fonciers

Attention, il existe trois pièges à avoir en tête concernant ce taux.

  • l’option pour un taux individualisé ne s’appliquera pas aux revenus fonciers (toujours soumis au taux du foyer fiscal) : si les revenus au sein du couple sont inégaux, inutile d’essayer de passer sur un taux individualisé
  • il y aura un décalage entre le prélèvement à la source sur les loyers et la perception des loyers. Autrement dit, l’acompte sera dû même si vous avez une baisse de vos revenus fonciers. Vous l’avez compris, on n’ajuste l’acompte qu’une fois par an. Cet acompte sera calculé sur la base du loyer perçu en 2017. Et ce n’est qu’en septembre 2019 que l’acompte sera calculé sur la base du loyer perçu en 2018.
  • l’acompte intégrera les 17,2% de prélèvements sociaux : c’est là encore une nouveauté qu’il faudra intégrer dans la gestion de votre trésorerie 🙂
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